Proč Češi kupují opuštěné a exekuční domy a co o tom vědět

Ceny klasických nemovitostí v České republice stále rostou, a proto velmi mnoho lidí hledá alternativní cesty k levnějšímu bydlení. Jednou z možností pro rok 2026 je nákup opuštěných domů od státu nebo nemovitostí v exekuci. Zjistěte, jak tento proces funguje, jaká má specifika i hlavní rizika.

Jak a kde hledat opuštěné a exekuční nemovitosti

Hledání opuštěných a exekučních nemovitostí se v roce 2026 přesunulo z velké části do online prostředí. Významným milníkem byl rok 2024, kdy uplynula desetiletá lhůta daná starším katastrálním zákonem, po které více než sto tisíc nemovitostí s nedostatečně identifikovaným vlastníkem propadlo státu. Tyto opuštěné domy, chaty i pozemky nyní spravuje Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Pokud máte zájem o státní majetek, jedním z hlavních zdrojů je oficiální portál Nabídka majetku (nabidkamajetku.gov.cz), kde probíhají elektronické aukce, do kterých se lze přihlásit prostřednictvím Identity občana.

Pokud se zaměřujete spíše na domy v exekuci, klíčovým místem je Portál dražeb provozovaný Exekutorskou komorou ČR. Tam naleznete oficiální dražební vyhlášky a termíny. Kromě toho fungují i komerční platformy jako exdrazby.cz nebo okdrazby.cz, které přehledně shromažďují nabídky od různých exekutorů. Zda je konkrétní nemovitost zatížena exekucí, si můžete vždy ověřit přímo v katastru nemovitostí, kde je na listu vlastnictví zapsán exekuční příkaz k prodeji. Kombinace těchto platforem dává zájemcům v roce 2026 ucelený přehled o trhu s problémovými či opuštěnými stavbami napříč celou Českou republikou.

Možné výhody a úskalí těchto alternativních nákupů

Základním motivem zájmu o exekuční a opuštěné domy je často jejich pořizovací cena. V případě dražeb nemovitostí v exekuci se vyvolávací cena v prvním kole obvykle stanovuje na dvě třetiny odhadní ceny určené soudním znalcem. Pokud se dům neprodá, v dalších kolech může cena klesnout na polovinu, nebo dokonce až na 25 % původní obvyklé hodnoty. Podobně i státní úřad ÚZSVM nabízí staré opuštěné domy za částky v řádech nižších stovek tisíc korun, ačkoliv u lukrativnějších pozemků se cena může v elektronické aukci vyšplhat podstatně výše.

Nižší počáteční cena je však vykoupena významnými riziky a objektivními omezeními. Tím nejvýraznějším je téměř jistě technický stav budovy. Opuštěné domy často dlouhé roky chátrají bez údržby a exekuční nemovitosti bývají zanedbané původními majiteli. Specifikem je, že u exekucí vám stávající majitel obvykle neumožní podrobnou prohlídku interiérů, a vy tak kupujete nemovitost bez ucelené představy. Koupě naslepo přináší riziko skrytých vad, od narušené statiky až po plísně. Dalším faktorem je možná přítomnost původních obyvatel; i po úspěšné dražbě se může stát, že dlužník odmítne nemovitost opustit, což následně vyžaduje soudní řešení vystěhování.

Právní aspekty a postup převodu vlastnictví po dražbě

Proces pořízení takové nemovitosti se výrazně liší od běžného nákupu přes realitní kancelář. Ať už kupujete od ÚZSVM nebo v exekuční dražbě, základním dokumentem je dražební vyhláška. Ta obsahuje veškeré závazné informace o termínu, přesném předmětu dražby, vyvolávací ceně a minimálních příhozech. Pro samotnou účast v aukci na portálech je nutné se předem včas registrovat, ověřit svou totožnost (často přes pobočky CzechPOINT) a uhradit dražební jistotu. Tato povinná finanční záloha se vám v případě neúspěchu vrací zpět na účet.

Pokud v dražbě nabídnete nejvyšší částku a soudní exekutor vám udělí takzvaný příklep, stáváte se oficiálně vydražitelem. V tento moment je nutné ve stanovené lhůtě doplatit zbytek kupní ceny z vlastních zdrojů nebo úvěru. U exekučních dražeb je podstatnou skutečností, že po doplacení ceny zpravidla zanikají původní zástavní práva a exekuce váznoucí na nemovitosti. Převod vlastnictví v katastru nemovitostí proběhne následně na základě vydaného usnesení o příklepu. Kromě samotné kupní ceny je proto zásadní mít předem domluvené financování, jelikož prodlení s doplacením může vést ke ztrátě dražební jistoty a ke zmaření dražby.

Možnosti financování a státní podpora bydlení v roce 2026

Dostatek peněz na samotný nákup je pouze prvním krokem; tou objektivně náročnější fází bývá kompletní stavební renovace. V roce 2026 došlo v oblasti státní podpory bydlení k několika významným změnám. Známý dotační program Oprav dům po babičce pod hlavičkou Nová zelená úsporám přešel od přímých plošných dotací k formě zvýhodněného financování. Podpora běžným domácnostem je poskytována jako státem garantovaný bezúročný úvěr. Peníze na rekonstrukci poskytne zapojená komerční banka nebo stavební spořitelna a úroky po stanovenou dobu splácení hradí stát, přičemž splatnost může být rozložena až na dvacet pět let. To představuje pro kupce zchátralých domů značnou pomoc při plánování rozpočtu.

Přímé dotace zůstaly v roce 2026 zachovány v podprogramu NZÚ Light, který je omezen na zranitelné a nízkopříjmové domácnosti. Pokud si berete státní úvěr na komplexní zateplení nebo výměnu topného zdroje u čerstvě vydraženého domu, je nutné splnit jednu novinku. K žádosti se dokládá takzvaný Renovační pas, který na míru vypracuje certifikovaný energetický poradce. Tento dokument stanoví, jaká energetická opatření starý dům potřebuje, aby splňoval současné technické normy.

Příběhy z praxe a tipy pro úspěšnou komplexní renovaci

Příběhy komplexních renovací starých a zanedbaných domů sdílí jedno společné pravidlo: nepodcenit technickou přípravu a rezervu v rozpočtu. Část investorů získá mylný pocit, že po vydražení opuštěného domu za jeden milion korun jej za další milion rychle upraví do obyvatelného stavu. Realita stavebního trhu však ukazuje, že u starších objektů může kompletní sanace, zateplení a výměna rozvodů přesáhnout hodnotu samotné hrubé stavby. Odborníci proto radí vzít si k ruce statika ještě před samotným příhozem v dražbě, a to i v případě, že si dům můžete zvenčí prohlédnout pouze přes plot. Narušená nosná konstrukce nebo vážné problémy se spodní vodou jsou často důvodem, proč od koupě raději odstoupit.

Zároveň je klíčové myslet na osobní cash flow. Klasické hypotéky se u zchátralých nemovitostí bez okamžité zástavní hodnoty schvalují ve většině bank složitěji. Mnozí tak využívají k nákupu vlastní úspory nebo zástavu jiné nemovitosti a pro následnou rekonstrukci využijí zmíněný bezúročný úvěr z programu Nová zelená úsporám. Přes všechna zmíněná úskalí může být obnova opuštěného stavení smysluplnou cestou k dostupnému bydlení bez nutnosti platit vysoké částky za novostavby. Vyžaduje to ovšem důkladnou analýzu rizik a pečlivé finanční plánování.

► Opuštěné domy státu

   • Příklady portálů: ÚZSVM (Nabídka majetku)

   • Hlavní výhody a specifika: Právní transparentnost nabytí, většinou umožněna prohlídka objektu.

   • Nejčastější omezení a rizika: Domy často v havarijním stavu vyžadujícím značné investice, obvykle dlouhodobě neobývané.

► Nemovitosti v exekuci

   • Příklady portálů: Portál dražeb, exdrazby.cz

   • Hlavní výhody a specifika: Právní očištění nemovitosti po dražbě, vyvolávací cena může klesnout až na 25 %.

   • Nejčastější omezení a rizika: Nemožnost detailní prohlídky interiéru (omezená možnost posouzení stavu), riziko problémů s vystěhováním dlužníka.

Tento článek má pouze edukativní a informativní charakter a neslouží jako finanční či právní poradenství. Veškeré informace, včetně detailů dotačních programů a dražebních pravidel, vycházejí z veřejně dostupných dat a reálií zpracovaných v březnu 2026.

Zdroje

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) Měšec.cz: Jak bude fungovat Nová zelená úsporám 2026 ExekuceInfo.cz: Dražba nemovitosti a její průběh Portál exdrazby.cz