Por Que Muitos Compradores Procuram Imóveis Bancários em 2026

Os imóveis bancários representam um segmento específico do mercado imobiliário em Portugal, atraindo vários compradores devido às suas condições de financiamento. Em 2026, compreender o funcionamento destas propriedades e as suas reais limitações é essencial para uma decisão bem informada.

O que são imóveis bancários e qual o seu contexto atual

Os imóveis bancários ou imóveis da banca são propriedades incluindo apartamentos, moradias, terrenos e espaços comerciais que passaram para a posse de instituições financeiras, na grande maioria dos casos, devido ao incumprimento no pagamento de créditos hipotecários por parte dos anteriores proprietários. Ao reterem estes ativos, bancos como a Caixa Geral de Depósitos (CGD), o Millennium BCP ou o Santander procuram vendê-los para recuperar o capital emprestado e evitar custos de manutenção corporativa. No contexto de 2026, o cenário destes imóveis sofreu alterações. Dados recentes indicam que o stock de imóveis bancários em Portugal reduziu de forma expressiva, com registos de quebras a rondar os 40 por cento entre 2020 e o final de 2025. As instituições financeiras tornaram-se mais rigorosas na concessão de crédito, o que diminuiu o número de novas penhoras. Simultaneamente, muitos bancos optaram por vender grandes portfólios de imóveis diretamente a fundos de investimento, em vez de os escoarem de forma individualizada no mercado de retalho. Ainda assim, continuam a existir opções disponíveis para o consumidor final, sendo estas propriedades colocadas à venda através de plataformas próprias ou parceiras. Compreender este contexto macroeconómico ajuda o comprador a gerir expectativas, sabendo que a oferta disponível já não é tão abundante como em anos anteriores.

Condições de financiamento e isenções de custos associados

Uma das características dos imóveis bancários reside nas condições de crédito habitação, que tendem a ser diferentes das aplicadas a casas do mercado livre. Desde 2018, o Banco de Portugal implementou medidas macroprudenciais que limitam o financiamento (rácio Loan-to-Value) a 90 por cento do valor da casa para habitação própria permanente, ou a 80 por cento para habitação secundária e investimento. No entanto, os imóveis pertencentes aos próprios bancos estão isentos desta regra específica de limitação. Isto significa que, em 2026, comprar uma casa diretamente ao banco pode ser uma das opções para obter até 100 por cento de financiamento do valor de aquisição, permitindo que o comprador avance sem a necessidade de ter uma poupança inicial tão elevada exclusivamente para a entrada. Além da percentagem de financiamento, as instituições financeiras disponibilizam habitualmente outras contrapartidas para escoar os seus ativos retidos. Entre os fatores mais comuns nestas operações, destacam-se a isenção da comissão de avaliação e a isenção da comissão de estudo do processo de crédito. Em muitos casos, bancos como o Novobanco, o Santander ou o BPI também podem aplicar spreads distintos para estas propriedades específicas. O processo burocrático pode, igualmente, revelar-se mais direto, pois o banco já possui toda a documentação legal.

Limitações, riscos e o estado de conservação dos imóveis

Apesar das potenciais condições financeiras que o crédito pode proporcionar, a aquisição de um imóvel bancário acarreta limitações estruturais e riscos que exigem precaução. A regra fundamental neste segmento é que as propriedades são vendidas no estado de conservação em que se encontram. Muitas destas casas estiveram devolutas e fechadas durante largos meses ou até anos, devido à morosidade dos processos judiciais de penhora, o que pode agravar problemas crónicos de humidade, canalizações deterioradas ou instalações elétricas obsoletas. Adicionalmente, como os anteriores proprietários enfrentaram dificuldades financeiras que culminaram na perda da casa, é frequente que a manutenção periódica do imóvel tenha sido negligenciada antes da entrega à instituição. Em cenários mais adversos, as habitações podem ter sido despojadas de equipamentos do dia a dia, como bancadas e móveis de cozinha, loiças sanitárias, portas ou rodapés originais. Por conseguinte, a margem alcançada através do financiamento pode diluir-se perante a necessidade de suportar custos de reabilitação estrutural. Recomenda-se que o potencial comprador visite o imóvel acompanhado por um empreiteiro, engenheiro ou arquiteto experiente, com o propósito de avaliar danos ocultos e orçamentar potenciais obras obrigatórias antes de se comprometer legalmente com a assinatura do contrato.

Onde encontrar os imóveis e o impacto das medidas do Estado

A pesquisa por imóveis pertencentes à banca encontra-se centralizada em diversas plataformas digitais especializadas, geridas pelas próprias instituições financeiras ou por agências parceiras. Atualmente, os consumidores portugueses podem explorar de forma autónoma portais dedicados, tais como o Caixa Imobiliário (pertencente ao Grupo CGD), a plataforma M Imóveis (associada ao Millennium BCP) ou o portal de imóveis do Santander. Adicionalmente, redes imobiliárias tradicionais e empresas de gestão de ativos imobiliários, como a Nolon, agregam com frequência estas propriedades, permitindo uma filtragem por localização geográfica, tipologia e intervalo de preços pretendido. Importa salientar que, no ano de 2026, este mercado de imóveis bancários interage diretamente com uma medida governamental relevante: a Garantia Pessoal do Estado para jovens até aos 35 anos, desenhada para facilitar financiamentos até 100 por cento na compra da primeira habitação. Esta medida alterou a dinâmica de procura habitacional. Antes da sua introdução, os imóveis retidos pelo banco eram uma das principais rotas para a compra de casa sem uma poupança substancial para a entrada. Com a referida Garantia Pública em vigor, o público-alvo natural destas propriedades ajustou-se. Tornaram-se assim uma opção a considerar para cidadãos com mais de 35 anos que não beneficiam do apoio estatal, bem como para investidores focados na remodelação.

► Financiamento Máximo (LTV)

   • Imóvel Mercado Tradicional: Até 90% (HPP) / 80% (Secundária) *

   • Imóvel Bancário (2026): Até 100% do valor de aquisição

► Comissões Bancárias

   • Imóvel Mercado Tradicional: Suportadas pelo comprador (avaliação, estudo)

   • Imóvel Bancário (2026): Frequentemente isentas

► Estado de Conservação

   • Imóvel Mercado Tradicional: Variável, frequentemente pronto a habitar

   • Imóvel Bancário (2026): Vendido estritamente 'no estado em que se encontra'

► Margem de Escolha

   • Imóvel Mercado Tradicional: Elevada (abrange todo o mercado aberto)

   • Imóvel Bancário (2026): Limitada aos portefólios retidos pelas instituições

* Nota: Em 2026, jovens até 35 anos podem aceder a financiamento mais alargado no mercado tradicional através da Garantia do Estado.

Aviso: Este artigo possui fins estritamente educativos e informativos. Os dados, regulamentos e condições descritos foram recolhidos em março de 2026, estando sujeitos a atualizações por parte do Banco de Portugal e das respetivas instituições financeiras. Recomenda-se a verificação e consulta direta junto dos bancos para a validação das condições aplicáveis.

Fontes

Idealista - Casas à venda de bancos: o que saber antes de comprar Banco de Portugal - Portal do Cliente Bancário (Regras de Crédito à Habitação) Santander Portugal - Imóveis para venda e condições de crédito Nolon - Comprar casas do banco: vantagens e processos