Guía sobre la Compra de Apartamentos a Plazos en Colombia

Adquirir vivienda en Colombia suele requerir un capital inicial, pero existen alternativas para quienes no disponen de grandes ahorros previos. Mediante proyectos sobre planos y la figura del leasing habitacional, algunas personas exploran opciones para distribuir los pagos a lo largo del tiempo.

Opciones de leasing habitacional para reemplazar el arriendo

Para quienes desean mudarse de inmediato y no cuentan con el ahorro del 30 % que tradicionalmente exigen los créditos hipotecarios, el leasing habitacional es una alternativa vigente en Colombia. Entidades financieras como Bancolombia, Davivienda y BBVA Colombia ofrecen este esquema, en el cual el banco adquiere el inmueble y se lo entrega al cliente bajo un contrato de arrendamiento con opción de compra. Durante el tiempo pactado (que suele variar entre 5 y 20 años), el cliente paga un canon mensual que funciona de manera similar a un arriendo, pero con la característica de que dichos pagos amortizan el costo de la financiación. Al finalizar el periodo, el arrendatario puede pagar un porcentaje residual y transferir las escrituras a su nombre. Una de las características de esta modalidad es que permite financiar hasta el 90 % del valor de la propiedad, reduciendo la cuota inicial requerida. No obstante, es fundamental considerar las limitaciones: durante la vigencia del contrato, el titular legal de la vivienda sigue siendo el banco. Además, el cliente debe asumir los costos de mantenimiento, impuestos y administración, y contar con un historial crediticio adecuado para que la entidad financiera apruebe la operación inicial.

Proyectos sobre planos y el pago de la cuota inicial a plazos

Otra forma de adquirir vivienda en Colombia sin desembolsar una cuota inicial de contado es invertir en proyectos inmobiliarios sobre planos. Empresas como Constructora Bolívar, Amarilo y Marval han estructurado planes de financiación directa que permiten a los compradores diferir el pago del 30 % inicial en cuotas mensuales durante la fase de construcción del proyecto. En la práctica, un comprador puede separar su apartamento con un monto mínimo y luego diferir el saldo restante a plazos que, dependiendo del desarrollo, oscilan entre 24 y 36 meses. Esto facilita la planeación del flujo de caja familiar, pues el pago se asemeja a un plan de ahorro programado. Al entregar la obra, el 70 % restante se financia mediante un crédito hipotecario tradicional. La característica principal es que el comprador asegura el precio de lanzamiento del inmueble, pudiendo beneficiarse de la valorización generada durante los años de construcción. Sin embargo, hay un factor importante a considerar: durante esos dos o tres años, el comprador tendrá que seguir pagando su arriendo actual mientras asume, simultáneamente, las cuotas mensuales del nuevo proyecto, lo cual exige una capacidad económica estable y un presupuesto estricto.

Rangos de precios y valores VIS en Colombia para 2026

Al evaluar opciones para pagar mensualmente un apartamento, es conveniente conocer los topes de la Vivienda de Interés Social (VIS) actualizados para 2026. Debido al ajuste del salario mínimo legal vigente (SMMLV) a $1.750.905 COP, los valores máximos de las viviendas VIS han experimentado modificaciones. Para la mayoría de los municipios del país, el tope máximo de un apartamento VIS equivale a 135 SMMLV, es decir, unos $236.372.175 COP. En contraste, para ciudades principales con aglomeraciones urbanas (como Bogotá, Medellín, Barranquilla o Cali), el límite se extiende hasta los 150 SMMLV, alcanzando aproximadamente los $262.635.750 COP. Si tomamos como ejemplo un apartamento en Bogotá al tope de 150 SMMLV, el 30 % correspondiente a la cuota inicial sería de aproximadamente $78.790.725 COP. Si una constructora ofrece un plazo de 36 meses para pagar este porcentaje durante la etapa sobre planos, la familia tendría que aportar cuotas mensuales cercanas a los $2.188.000 COP, sin contar posibles aportes adicionales como primas o cesantías. Conocer estas cifras permite a los compradores evaluar de forma realista si sus ingresos mensuales soportan este nivel de compromiso económico antes de la firma.

Proceso, requisitos y el rol de las fiduciarias

Financiar un apartamento mediante pagos mensuales requiere cumplir con un proceso administrativo y financiero estructurado. El primer paso suele ser realizar la separación del inmueble, lo cual exige un abono inicial. A partir de ahí, los pagos mensuales no se entregan directamente a la empresa constructora, sino que son administrados por una entidad fiduciaria, como Alianza Fiduciaria, Fiduciaria Bogotá o Acción Fiduciaria. Esta figura protege el dinero de los compradores: la fiduciaria solo desembolsa los fondos a la constructora una vez que el proyecto alcanza su punto de equilibrio, es decir, un mínimo de ventas y licencias que respaldan la viabilidad de la obra. Si el proyecto no se realiza, el dinero es devuelto a los clientes. En cuanto a los requisitos, los solicitantes deben demostrar ingresos estables, preferiblemente bancarizados. Si la intención es acceder a programas gubernamentales que otorgan subsidios a la cuota inicial y a la tasa de interés, las familias deben contar con una clasificación válida en el Sisbén IV. Un factor frecuente a considerar es que los compradores deben contemplar la evaluación final del banco; es necesario mantener un perfil crediticio adecuado durante los años de pago.

Variables y consideraciones de comprar vivienda a mensualidades

Optar por el pago de un apartamento a cuotas mensuales es una decisión que conlleva características particulares y variables que deben analizarse. Entre sus atributos destaca la ampliación del acceso a la vivienda, ya que disminuye la necesidad de contar con grandes sumas en una cuenta de ahorros para iniciar el proceso. Además, permite aprovechar herramientas de ahorro programado e integrar posibles subsidios de las cajas de compensación, como Comfama, Colsubsidio o Compensar, y del Estado. Por otro lado, mantener el precio de la propiedad desde la firma del documento inicial permite que la eventual plusvalía generada por el desarrollo de la zona pertenezca al nuevo propietario. Sin embargo, las limitaciones son reales. Las tasas de interés de los créditos hipotecarios y el leasing pueden variar entre el momento en que se separa el inmueble sobre planos y el instante en que se tramita la financiación final (dos o tres años después). Asimismo, posibles retrasos en la construcción por temas logísticos pueden aplazar la entrega. Por ello, los expertos recomiendan siempre contar con un margen de ahorro adicional y evaluar cuidadosamente la trayectoria de las constructoras.

► Leasing Habitacional

   • ¿Exige cuota inicial tradicional?: No (puede requerir alrededor del 10 %)

   • Titularidad durante el pago: A nombre de la entidad financiera (hasta ejercer opción de compra)

   • Característica principal: Permite ocupar el inmueble mientras se amortiza mensualmente

   • Factor a considerar: El cliente asume impuestos y mantenimiento sin ser dueño legal aún

► Compra sobre planos a plazos

   • ¿Exige cuota inicial tradicional?: Se paga diferida (hasta 36 meses)

   • Titularidad durante el pago: En construcción (administrado por una entidad fiduciaria)

   • Característica principal: Se mantiene el precio inicial ante la valorización del proyecto

   • Factor a considerar: Requiere pagar el arriendo actual y la cuota inicial simultáneamente

La información proporcionada en este artículo tiene fines únicamente educativos e informativos, basada en los datos del mercado inmobiliario y financiero de Colombia recopilados en abril de 2026. Las condiciones, precios, topes VIS (ajustados al SMMLV de 2026) y tasas de interés pueden variar según la entidad o constructora. Se recomienda consultar directamente con asesores financieros y constructoras antes de tomar cualquier decisión.

Fuentes

Subsidios de vivienda 2026 en Colombia: montos actualizados y topes VIS - Wintor ABC Por aumento del salario mínimo 2026, se eleva el tope de la vivienda VIS - El Tiempo ¿Qué es y cómo funciona el leasing habitacional? - Bancolombia Comprar vivienda pagando arriendo con Leasing - Davivienda S.A.